原告金碧物业有限公司成都分公司与被告何俊、葛敏秀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权*高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司成都分公司的特别授权委托诉讼代理人张本明、被告何俊、被告葛敏秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年7月1日至2021年9月30日的物业服务费5929.2元；2.判令被告按欠付金额的每日千分之三支付违约金，直至交清所欠物业服务费；3.判令被告承担诉讼费用。审理中，原告变更前两项诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2019年7月1日至2021年10月31日的物业服务费6148.8元；2.判令被告向原告支付欠付金额30%的违约金。事实与理由：被告于2014年3月11日与四川天府水城房地产开发有限公司（下称开发商）签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋并完成了房屋交付，成为金堂县赵镇恒大御景半岛小区的业主。被告与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，被告按照建筑面积1.8元/月.㎡的标准交纳物业服务费，逾期未交按照未交金额的每日千分之三支付违约金。原告履行了合同义务，被告经多次催收，仍未及时交纳物业费，致使本案成讼。

被告何俊、葛敏秀辩称，被告确实从未交纳过物业服务费，因为原告并未提供过满意的服务。原告要求被告交物业服务费才为被告安装马桶，导致被告另行付费180元请人安装。原告收费为被告更换卧室灯泡。被告自行车丢失、汽车被划伤，原告没有处理。原告没有管理好小区，没有打理好绿化和花园。被告的房屋地下停车场没有充电的地方，原告始终未能解决。国家倡导节约用电，但原告用电浪费严重，多次反映其都不整改。被告入住至今，开发商在周边一直不停修建，造成严重噪音污染和光污染。小路通道原来铺设的是地板砖，损坏后原告直接用水泥修补，影响美观且至今不作整改。被告有三张免除物业费的函，原告拒不认可，以审批为借口大搞官僚主义，完全不把业主诉求当回事。原告要求人车分离，给业主造成不便。原告是为业主提供服务的，不是来管着业主的。原告在疫情期间准许在小区内开展销会，被告投诉后才叫停。刚入住时楼栋管家跟业主还有沟通和互动，能够主动问好和帮助提拿重物，现在管家只会找业主收费，不会真诚提供帮助和服务。被告家里墙壁渗水、落灰、发霉等装修上存在的问题，原告根本不作任何处理，要求被告找开发商，也不作任何协调。原告擅自将停车费从每月50元提高到每月120元。业主和保安发生冲突后，原告不站在业主一边，还对业主拳脚相加。原告每月都给业主发信息催费，严重干扰业主正常生活。免费通勤车也被取消，今天通知业主明天就取消，完全不考虑业主感受和业主是否便利。原告不成立业主大会，损害了业主权益。原告准备启动维修基金也是通过管家发信息，没有做出任何公示。原告从未向业主公示过收支明细。根据物业服务管理条例的相关规定，被告质疑原告的合法性。被告购买的是精装房，接房时发现有问题，被告当即向行政主管部门投诉，协调过程中，被告提出免除五年物业服务费，原告的陈经理表示为被告免除二年物业服务费，并表示以后有任何问题都可以找他处理，被告才签字收房，实际免除收房至2018年7月的物业服务费。现在原告推脱与开发商是两家公司，不给被告处理房屋出现的各种问题，还将责任推给被告。原告跟开发商是一家公司，企业信息显示二者有关联。恒大集团出了这么大的问题，建议把原告列为不诚信企业，慎重处理本案。被告只同意交纳三分之一的物业费，用以支付保洁和保安工资，其他人员没有任何贡献。被告并没有违约，不应当承担违约金，也不认可计算标准。

本院经审理认定事实如下：

2014年4月22日，原告与金堂县赵镇恒大御景半岛小区的开发商签订《前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，服务内容包括：1.共用部位的维修、养护和管理；2.共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。特约性服务提供专有部位的水电等维修、家政清洁、花卉租赁、房屋中介等有偿性服务。单个业主可委托原告对其物业专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。高层的物业服务费收费标准为1.8元/月.平方米（不含公共水费、电费分摊），按季交费，收房时预交6个月费用，并在每季度首月10日之前履行交费义务。未能按时足额交纳的，应按欠付金额每日千分之三支付违约金。

2014年3月11日，二被告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买恒大御景半岛小区的房屋即位于金堂县房屋（122.01㎡），并于2016年3月26日完成交房手续，成为恒大御景半岛小区的业主。

办理房屋交付手续时，被告对案涉房屋存在瑕疵不满，拒绝接房。后经开发商和原告协商一致，原告为被告免除收房至2018年6月30日的物业服务费。

被告与开发商协商，被告为开发商介绍购房户，购买恒大御景半岛小区的房屋，开发商向被告何俊出具三张免收物业管理费承诺函，承诺为被告何俊免除三年的物业服务费。其中一张承诺函上载明“已抵扣！2019”。

原告提起本案诉讼，主张二被告未按照《前期物业服务合同》载明的交费标准和交费时间交纳2019年7月1日至2021年10月31日的物业服务费6148.8元。

上述事实，有《前期物业服务合同》、商品房买卖合同摘要及准予入住通知书、催收物业服务费的资料，以及当事人当庭陈述在案佐证，上述证据经庭审举证质证，符合证据三性，本院予以采信。

本院认为，《*高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》**条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案合同关系形成于民法典施行之前，持续至民法典施行之后，应当适用民法典的规定裁判。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”因此，原告与恒大御景半岛小区开发商签订的《前期物业服务合同》对包含二被告在内的全体业主具有约束力，业主应当根据合同约定按时足额交纳物业服务费。被告当庭认可其自交房至今从未交纳过物业服务费。本院予以确认。

根据庭审查明的事实，被告在交房时对案涉房屋装修情况不满，经原被告和开发商三方协商，以免除2016年3月26日至2018年6月30日物业服务费的形式，对被告予以补偿，被告接受该补偿并接收了案涉房屋。另，被告与开发商协商一致，被告为开发商介绍客源并交易成功的，开发商以为被告免除物业服务费的形式抵扣其佣金，且已经实际抵扣2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费。被告在庭审中主张，根据开发商的承诺函，原告应当为其继续免交二年的物业服务费，原告对此不予认可，认为原告与开发商系相互独立的法人，开发商对被告的承诺对原告不具有约束力，原告为被告免除物业费的前提是开发商与原告协调所免费用的支付。本院认为，承诺函是开发商单方对被告作出的，本质是开发商向被告支付其介绍客户的佣金，对原告不具有约束力。现原告不认可根据开发商出具的承诺函免除被告的物业费，有法律依据。故，根据《前期物业服务合同》载明的交费标准和交费时间，原告诉请二被告交纳2019年7月1日至2021年10月31日的物业服务费6148.8元，本院予以支持。

根据《前期物业服务合同》约定的违约责任，二被告逾期未交纳物业服务费，应当向原告支付违约金。原告在庭审中将违约金计算标准从“欠付金额每日千分之三”调整为“欠付金额的百分之三十”。被告抗辩其没有违约，不应当支付违约金，对原告提出的违约金计算标准也不予认可。本院认为，原告遭受的损失主要是资金占用期间的利息，综合原告实际受损情况、被告对违约金的抗辩及违约原因和违约程度等因素，本院将违约金调整为欠付金额资金占用利息的1.5倍即6148.8元×3.85%×1.5=355元。

至于被告提出原告没有履行好管理职责的问题，本院认为，被告仅有口头陈述，未提交证据加以证明，对该主张不予采信。被告庭审中抗辩的其他事项，本院回应如下：根据《前期物业服务合同》载明的“特约性服务提供专有部位的……有偿性服务”，原告拒绝免费为被告安装马桶、更换灯泡等行为并无不妥。原告提出小区人车分离、通过信息向业主息催费和征求意见，系其履行管理职责的表现，综合小区整体利益，业主应当给予必要配合。关于楼栋管家未主动向业主问好和帮助提拿重物，不是合同约定的原告的服务内容和管理职责。成立业主大会是全体业主的权利，应当在社区指导下进行，原告无责也物权代表业主成立业主大会。被告自行车丢失、汽车被划伤，其应当向侵权人主张权利。被告家里墙壁渗水、落灰、发霉等装修上存在的问题，应当向开发商主张权利。开发商在小区周边的修建造成的噪音污染和光污染的问题，被告应当向行政主管部门反映和投诉。关于停车场没有充电的地方，原告用电浪费、使用水泥铺设路面、未公示收支明细的问题，被告可以继续向原告或者行政主管部门反映和投诉建议。

依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《*高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》**条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、**百四十四条之规定，判决如下：

一、被告何俊、葛敏秀于本判决生效之日起五日内向原告金碧物业有限公司成都分公司支付2019年7月1日至2021年10月31日的物业服务费6148.8元及违约金355元；

二、驳回原告金碧物业有限公司成都分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半计收25元，由被告何俊、葛敏秀负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　郑世艳

二〇二一年十月二十八日