原告成都天投地产开发有限公司（以下简称天投公司）诉被告四川泰伦斯酒店管理有限公司（以下简称泰伦斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案，被告泰伦斯公司依法向本院提起反诉，本院受理后依法适用简易程序公开进行了审理。此后，本院依职权追加了成都天投资产管理有限公司（以下简称天投资管公司）作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）天投公司的委托诉讼代理人黄如鑫、王云倩，被告（反诉原告）泰伦斯公司的委托诉讼代理人何姝、李翠玲，第三人天投资管公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

天投公司向本院提出诉讼请求：1.判令泰伦斯公司向天投公司支付自2019年8月22日至2020年2月21日的剩余房屋租金，共计3000000元；2.判令泰伦斯公司向天投公司支付逾期支付房屋租金对应的违约金，自逾期之日起至天投公司实际收到款项之日止，每日按欠付费用的0.1%计算，暂计算至2020年5月20日共计893853.58元。诉讼中，天投公司增加诉讼请求:1.判令泰伦斯公司向天投公司支付自2020年2月22日至2020年8月21日的剩余房屋租金998890.8元；2.判令泰伦斯公司向天投公司支付自2020年8月22日至2021年2月21日的房屋租金4195341.36元；3.判令泰伦斯公司向天投公司支付逾期支付房屋租金对应的违约金，自逾期之日起至天投公司实际收到款项之日止，每日按欠付费用的0.1%计算，暂计算至2020年8月26日共计273496.3元；4.判令泰伦斯公司向天投公司支付自2021年2月22日至2021年8月21日的剩余房屋租金4195341.36元；5.判令泰伦斯公司向天投公司支付逾期支付房屋租金对应的违约金，自逾期之日起至天投公司实际收款之日止，每日按欠付费用的0.1%计算，暂结算至2021年4月13日共计289478.55元。事实与理由：2018年9月18日，天投公司与泰伦斯公司、天投资管公司签订《天府新区经济产业园B区租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定泰伦斯公司承租天投公司位于天府新区正兴镇凉风顶村三组4号地块2-1栋及负一层538号、556号、557号（以下简称“承租单元”），用于经营希尔顿欢朋酒店，租赁期限自2019年8月22日起至2033年8月21日。《租赁合同》约定，泰伦斯公司自2019年8月22日向天投公司缴纳租金，租金按半年支付，先付后用，泰伦斯公司需在每半年届满前十个工作日缴纳下一个半年度租金。《租赁合同》第三十五条约定，若租金、综合管理费或其他费用未按约定支付，经催告仍不支付的，泰伦斯公司应按每日所欠缴费用总额的0,1%支付违约金，自应缴付之日起逐日计算至实际还款之日。根据合同约定，泰伦斯公司应当于2019年8月7日前缴纳2019年8月22日至2020年2月21日的租金3995563.2元，泰伦斯公司于2019年9月9日缴纳995563.2元，欠缴租金3000000元，截止起诉之日，仍未支付上述租金。泰伦斯公司应于2020年2月7日支付2020年2月22日至2020年8月21日的房屋租金。受新冠疫情影响，泰伦斯公司未按期支付该笔租金，天投公司依据相关租金减免政策，减免泰伦斯公司2-4月房屋租金共计1997781.6元，并向泰伦斯公司发出《民营中小企业疫情期间租金减免告知书》，通知泰伦斯公司减免事宜。天投公司于2020年6月5日向泰伦斯公司发出《催缴通知书》，要求其于2020年6月10日前支付减免后应付的租金1997781.6元，并明确逾期未缴纳的，自2019年5月22日开始计算违约金。泰伦斯公司仅于2020年8月26日向天投公司支付租金998890.8元，仍欠付租金998890.8元。此外，泰伦斯公司应于2020年8月7日前支付2020年8月22日至2021年2月21日的房屋租金4195341.36元，2021年2月3日前支付2021年2月22日至2021年8月21日的房屋租金4195341.36元。天投公司于2021年2月22日向泰伦斯公司再次发出《催款通知书》，要求泰伦斯公司支付该期间租金，但其至今未支付该费用。综上，为维护自身合法权益，天投公司诉至法院，请求判如所请。

泰伦斯公司辩称，泰伦斯公司已通过支付装修保证金3000000元的方式抵销了**项诉讼请求项下的租金，时间是天投公司应当退还保证金之日开始抵销。对于天投公司主张的第二项诉讼请求，因泰伦斯公司已将保证金进行了抵销，故不存在资金占用利息的问题，泰伦斯公司在装修期间，天投公司存在严重的过错，泰伦斯公司不应当承担违约责任。根据相关政策，2020年2月至4月的租金应当全免，5月至7月的租金减半。2020年8月1日至8月21日的租金进行抵扣品迭后实际就是2020年2月22日至8月21日租金的一半。泰伦斯公司应当支付的998890.8元，已经于2020年8月26日缴纳完毕了。延期支付租金的原因是因为疫情影响，泰伦斯公司作为隔离酒店与政府签订了相应的合同。因政府没有及时支付租金，导致泰伦斯公司没有能力马上把剩余的租金交上。2020年8月22日至2021年2月21日，天投公司也认可泰伦斯公司在9月7日支付了6个月中的前两个月的租金。在疫情期间，泰伦斯公司已向天投公司申请按月支付而不是半年支付。2020年9月7日，泰伦斯公司收到政府支付的租金后立即向天投公司支付了租金，现租金已经缴纳完毕，泰伦斯公司也不是故意违约。即使法院认定泰伦斯公司存在违约行为，天投公司在没有证据证明其损失的情况下主张的违约金也明显过高。泰伦斯公司的租金已经支付至2021年1月21日，不存在天投公司所说的欠付以上租金。2021年1月21日之后的租金未支付的原因是街道办对酒店的使用费是纳入财政预算的，到现在为止还没有批复下来，街道办一直没有支付该费用导致泰伦斯公司支付租金困难。上次开庭后法庭辩论已经结束，天投公司增加诉讼请求以及追加第三人均违反了法律规定。

泰伦斯公司向本院提出反诉请求：1.判令天投公司向泰伦斯公司返还装修保证金3000000元；2.判令天投公司向泰伦斯公司支付逾期返还装修保证金期间的资金占用利息损失(以3000000元为基数，自2019年4月29日起计算至款项全部返还之日止，2019年4月29日至2019年8月19日按同期人民银行公布的贷款基准利率为准；2019年8月20日起按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。庭审中，泰伦斯公司当庭增加诉讼请求，要求将《租赁合同》约定的支付租金方式由半年支付变更为按月支付。事实与理由：2018年9月18日，天投公司与泰伦斯公司签订《租赁合同》，约定泰伦斯公司承租天投公司位于天府新区正兴镇凉风顶村三组4号地块2-1栋及负一层538号、556号、557号房屋用于经营希尔顿欢朋酒店，租赁期限自2019年8月22日起至2033年8月21日。《租赁合同》附件四《承诺函》约定，泰伦斯公司于竞价结果公示结束之日起十五个工作日内向天投公司缴纳装修保证金3000000元，装修保证金待天投公司对酒店装修结果及标准核准核验合格且酒店试营业后按原路径退还。泰伦斯公司于2018年10月11日向天投公司缴纳了保证金。泰伦斯公司完成酒店装修并于2019年4月29日正式营业，根据租赁合同约定，天投公司应于2019年4月29日向泰伦斯公司返还装修保证金。但至今天投公司拒绝返还保证金。综上，泰伦斯公司为维护自身合法权益，特诉至法院。

天投公司辩称，按照《租赁合同》及《承诺函》的约定，泰伦斯公司应于2019年1月31日前试营业，若超过每天按30000元扣除装修保证金，泰伦斯公司实际营业时间为2019年4月29日，故保证金不应当退还。泰伦斯公司既主张保证金抵扣至今，又主张返还保证金相互矛盾，泰伦斯公司的保证金扣除后还剩余部分费用，需据实结算。

第三人天投资管公司述称，对于天投公司的本诉请求没有异议。对于泰伦斯公司的反诉请求，保证金的退还与天投公司意见一致。泰伦斯公司提到的延迟开业的原因并非天投公司造成。关于租金的支付方式，天投资管公司并非收取租金的主体，租金支付方式应由双方进行协商，不应当单方面变更。

本院经审理认定事实如下：2018年9月18日，天投公司作为出租人，泰伦斯公司作为承租方，天投资管公司作为管理方签订《租赁合同》，约定出租方同意出租且承租人同意租用位于天府新区镇凉风顶村三组4号地块2-1栋及负一层538号、556号、557号。承租单元仅限于由承租方用于酒店行业，希尔顿欢朋品牌经营，经营的产品/服务范围为酒店。承租单元的租赁期及交房日期，租赁期：共计15年，自2018年8月22日至2033年8月21日。承租方在签订本合同时，已对房屋、房屋的设施设备、房屋的周边状况等现状进行了实地查看并予以认可。承租方应当于2018年8月20日前往管理方处办理场地的交接手续，双方同意按附件四所约定的标准交付。承租方逾期前往管理处办理交付手续的，本合同约定的上述交房日视为双方的实际交付日，产生场地已符合交付条件并交付完毕的法律后果，承租方不得以未办理正式交付手续为由要求延迟履行或拒绝履行本合同约定义务；装修免租期：自2018年8月22日至2019年8月21日，共计12个月，装修免租期内承租方无需向出租人支付租金，但仍需承担综合管理费及承租方使用物业所需发生的其他费用；租金及费用：1.承租方自2019年8月22日起实际开始缴纳租金，承租单元的起始租金单价为38元/m2/月，自2020年8月22日起，每两年租金单价较上年涨幅5%；2.承租方自2018年8月22日起实际开始缴纳综合管理费，综合管理费缴纳标准为：1-3年按照当年租金10%收取（免租期按第2年租金10%收取综合管理费），4-5年按当年租金15%进行收取，6-15年按当年租金20%收取。每个租赁期的租金及综合管理费具体如下：

2018年8月22日至2019年2月21日，租金0元，综合管理费399556.32元；

2019年2月22日至2019年8月21日，租金0元，综合管理费399556.32元；

2019年8月22日至2020年2月21日，租金3995563.2元，综合管理费399556.32元；

2020年2月22日至2020年8月21日，租金3995563.2元，综合管理费399556.32元；

2020年8月22日至2021年2月21日，租金4195341.36元，综合管理费419534.14元。

2021年2月22日至2021年8月21日，租金4195341.36元，综合管理费419534.14元。

3.该承租单元交付使用后所发生的水、电、燃气、电话费、有线电视天线使用费及政府相关部门收取的清洁卫生、治安、消防等有关费用，均由承租方负责，按合同约定及相关部门要求缴交，如由于承租方上述费用未交清而致使出租人被有关部门（公司）追讨本金、滞纳金、违约金或罚金，则出租人有权从承租方缴纳的履约保证金中抵扣，并有权要求承租方在十四个日历日内补足履约保证金的不足部分；

合同第八条约定付款时间:1.租金及综合管理费缴纳方式采取按半年支付，先付后用。承租方需在每一半年度届满前十个工作日内向出租人及管理方缴纳下一个半年度租金及综合管理费。**个半年为2018年8月22日至2019年2月21日，下一个半年以此类推……3.承租方迟延支付租金及综合管理费超过十四个日历日的，出租人有权解除合同，并有权要求承租方依照本合同第七部分相应条款承担违约责任；第十条约定：在租赁期内，承租方不得以任何理由抵扣其必须向出租人支付的租金、履约保证金及综合管理费。第十二条约定：承租方须向出租人支付履约保证金，为3个月的租金（以本合同约定的起始租金为标准）；第十八条约定：该物业的物业费用已包含于物业管理费中，由管理方与物业管理单位结算，承租方无需再支付物业管理费用。第二十二条约定，承租方的装修效果图及总体方案必须提交出租人、管理方审核，审核通过后方可进行装修，承租方实际装修成果必须与经审核的装修效果图及总体方案一致；第二十六条约定：承租方应于2019年1月31日前试营业，若承租方未在合同规定时间内对外营业，则按逾期天数对等天数扣除装修免租期，但合同总租期不变，此外还需按照承租方确认的承诺函（附件四）内容扣除开业保证金；合同第三十二条约定：出租人对承租单元的维修责任只限于承租单元的主体结构（本合同另有约定的除外）。此外出租人也维修承租单元所属项目的公共区域和公共设施，但出租人的维修责任并不包括任何因承租方的过失或故意而引起的损失。合同第十四条约定：若承租方租金及综合管理费或其他按照本合同应由承租方支付的款额在到期应付后十四个日历日内仍未支付的，若经管理方检查该违约未能在管理方向承租方送达书面通知后的七天内纠正，故管理方可执行没收全部或部分履约保证金、根据本合同的具体约定要求承租人承担相应费用等；第三十五条约定：在不影响出租人就该违约的其他权利及补偿的前提下，若租金及综合管理费或其他费用没有依照上述条款所指定的时间或方式支付，经出租人或管理方催告，在合理期限内仍未缴纳的，出租人或管理方有权要求承租方按每日欠缴付费用总额的0.1%支付违约金，该违约金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止；第三十九条约定：本合同所称的不可抗力事件，是指在本合同签订并生效后，非由任何一方的过失或故意，发生了双方不能预见、不能避免并不能克服的事件，且该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于由银行系统导致收付延迟、地震、台风、洪水、水灾、瘟疫、战争、政变、恐怖主义行动、骚乱、政府行为、罢工以及新法律、行政法规、部门规章或国家政策、监管政策颁布或对原法律、行政法规、部门规章或国家政策、监管政策的修改或监管机关禁止或限制信托的信托财产管理运用方式等因素……如果发生不可抗力，致使一方不能履行或者延迟履行本合同项下各项义务，则该方对无法履行或延迟履行其在本合同项下的任何义务不承担责任，但该方延迟履行其在本合同项下义务后发生不可抗力的，该方对无法履行或者延迟履行其在本合同项下的义务不能免除责任；第四十四条约定：承租人、出租人和管理方承担共同的义务，任何一方对承租人违约的，出租人与管理方均共同对承租人承担义务与责任。

《附件四承诺函》约定，泰伦斯公司向天投公司、天投资管公司承诺：“五、若我公司竞价成功，将于2019年1月31日试营业，并将于竞价结果公示结束之日起十五个工作日内向贵公司缴纳300万元装修保证金。装修保证金待贵公司对酒店装修效果及标准验收合格且酒店试营业后按原路径退还（不计利息）。若2019年1月31日前未试营业，贵公司可按3万元/天，从装修保证金内进行扣除，若超过三个月未投入运营，则贵公司有权解除合同，我司自动退场。”

《附件五承租范围确认书》，根据成都市公共资源交易中心成公资竞告（2018）212号ZC-Z4(TF)：2018-788号标的物公告，目前已按照相关竞拍流程确认四川泰伦斯公司管理有限公司作为承租方，正处于租赁合同签订阶段……三方一致确认承租方承租范围为正兴镇凉风顶村三组4号地块2-1栋及负一层538号、556号、557号物业，建筑面积共计17524.4㎡。

2016年8月18日，天府创客产业孵化器园区，工程地址天府大道南延线东侧、创新科技城西北角，建筑面积84569.24㎡（地下1层，地上6-11层）通过竣工验收。

2018年6月20日，天府创新中心项目财务中心及配套公寓楼、电子商务中心及天府创客产业孵化器园区工程（配套公寓楼及商业），工程地址天府大道南延线东侧、创新科技城西北角，建筑面积88623.73㎡（地下2层，地上25-27层）通过竣工验收。2019年1月11日通过竣工验收备案。

2018年8月22日，泰伦斯公司向天投公司出具《接房确认书》载明“本人/物业使用人为【天府新经济产业园配套公寓-1层至26层之业主，已收房屋钥匙共/把，并确认房屋验收合格，即日起，本人/单位已接收上述房屋……”

2018年8月27日，成都市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》（成公消（验）【2018】第1035号），内容为关于同意成都天投地产开发有限公司天府新创中心项目财富中心及配套公寓楼、电子商务中心及天府创客产业孵化园区工程一配套公寓楼及商业建设工程消防验收合格的意见。工程位于成都市天府新区天府大道南延线东侧、创新科技城西北角，总建筑面积88623.74㎡。

2018年8月28日，泰伦斯公司将装修效果图通过微信发送给天投公司。

2018年10月11日，泰伦斯公司向天投公司支付履约保证金及装修保证金5000000元；

2019年9月9日，泰伦斯公司向天投公司支付995563.2元；

2020年8月26日，泰伦斯公司向天投公司支付998890.8元；

2020年9月7日，泰伦斯公司向天投公司支付1398447.12元，附言为2020年9月至10月。

2020年11月2日，泰伦斯公司向天投公司支付699223.56元；

2020年11月18日，泰伦斯公司向天投公司支付699223.56元；

2020年11月19日，泰伦斯公司向天投公司支付699223.56元。

另查明，2018年8月21日，《天府新经济产业园B区二期配套公寓楼2-1#楼承接查验整改要求》载明，“2018年8月21日天府新经济产业园B区二期配套公寓楼2-1#楼承接查验工作已完成，根据成都天投物业管理有限公司查验记录，共查验发现问题87项（含共性问题）。根据酒店方后期要求，现将需要整改问题反馈至成都天投物业管理有限公司，要求贵方尽快协调施工单位完成问题整改，需整改问题如下：一、施工类问题：光彩工程未完成需调试完成；外墙幕墙玻璃窗户类问题需全部维修调试完成；土建玻璃窗户类问题需全部维修调试完成；电梯问题需调试整改完成；二、设备未完成安装问题：未安装完成的监控探头、电梯刷卡系统、信息发布系统等弱电设备，无需安装直接将设备移交至我方”。夏青在该文件上签字。

2018年9月14日，天府新区经济产业园B区物业中心向泰伦斯公司发出函件，载明“四川泰伦斯酒店管理有限公司：于2018年8月21日双方共同进行科学城菁蓉中心B区2-1幢物业承接查验，但在查验过程中存在整改光彩工程未完成、外墙幕墙玻璃窗户未调试完成、土建玻璃窗户类问题未维修调试完成、电梯问题未调试等87项问题。现我司于2018年9月14日已组织相关单位整改落实完成”。

2018年9月16日，泰伦斯公司向天投资管公司发出《关于希尔顿欢朋酒店延期开业的申请》，载明根据双方签订的《租赁合同》，酒店应在2019年1月31日开业。但由于交付时该物业主体尚未经消防验收，未取得建设工程消防验收意见书（实际取得时间为2018年8月27日）,导致泰伦斯公司的装修队伍无法按筹建计划时间进场装修。另外，贵司于2018年8月21日组织多方对该物业进行检查，发现有87项问题需要整改，其中施工类问题较多，从而影响装修进度。上述问题于2019年9月14日完成，在施工中又逢春节导致年后复工时间较晚，故申请将开业时间延迟至2019年4月10日。泰伦斯公司主张当面送达该函件，天投资管公司予以否认。

2018年11月5日，泰伦斯公司向天投资管公司及成都天投物业管理有限公司分别发出《关于希尔顿欢朋酒店营影响装修相关问题的函》，载明“我司自2018年8月7日取得天投集团天府新区菁蓉中心B区2-1栋酒店物业后，随即进入紧张的施工，作为天投集团主抓的酒店项目，施工周期很短需各方积极配合。现就我们酒店施工方面急待物业方协调的相关事项函告如下：一、装修通道，临南宁路道路因未完工现由成都建工管理，接房时贵司配合协调与成都建工共同使用该路段，由于各类材料运输，因大门及道路为建工管理，我方物品出入均由建工检查后放行……我方进入材料的车辆进出严重受阻，每次都需我司联系几个部门且时间长达1至2小时方可开门，极大的影响了酒店的施工进度；二、地下室移交，目前酒店装修正进入关键阶段，工人全面铺开作业，有大量施工材料及酒店的供货物即将到场，我司恳请物业方尽快落实将地下室负一楼移交至我司，对地下室我方租赁的区域及电梯厅进行装修，并规划相应的区域由酒店打围作为临时堆放材料仓库；三、信号覆盖，该项目至今没有通讯公司设备信号源进入，楼层信号放大器未安装，严重影响我方装修封顶时间，需物业方尽快协调；四、排污，原土建施工单位至今未完善化粪池的相关事项……五、水电保障，原土建成都建工施工单位在没有任何通知的情况下多次关水、造成我方停工，耽误工期。崔振东、夏青分别在上述函件上签字。

根据承租房屋现场照片显示，2019年1月16日、案涉房屋所在楼栋外部道路施工。2019年2月24日，房屋所在楼栋外部道路土建施工，大门关闭，无法正常通行。2019年3月3日微信聊天记录载明，泰伦斯公司员工在微信群里反映该路段仍然封闭，无人施工，照片显示至2019年3月22日，外部道路仍在施工过程中。

2019年3月17日，泰伦斯公司发出《工作联系函》，载明“天府新经济产业园B区物业，今日消防主管单位对我司酒店进行消防验收，在进行消防联动测试中，出现物业消防水泵至酒店物业之间外围主水管爆裂，导致消防验收中断，烦请天投物业管理有限公司尽快完成维修工作”。

2019年3月20日，天府新经济产业园B区物业服务中心回复泰伦斯公司，载明“我方于2019年3月17日收到贵司关于物业消防水泵与酒店物业之间外围水管爆裂的工作联系函后，我方及时与开发公司及消防施工单位沟通后，整个施工过程预计将于4月17日完成”。

2019年4月1日，泰伦斯公司分别向天投资管公司和成都天投物业管理有限公司发出《关于影响酒店消防验收问题的函》，再次函告因园区消防水管至该承租房屋主管未完善不能启动水泵测试消防联动，希望尽快整改。崔振东签收了天投资管公司的函件并回复“已协调，4.3日完成整改”。夏青签收了成都天投物业管理公司的函件，并回复“因涉及财富一期消防施工，导致无法启泵，我方将立即协调开发公司”。

2019年4月22日，成都西博城希尔顿欢朋酒店取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。

2019年4月29日，泰伦斯公司经营的成都西博城希尔顿欢朋酒店开业。

再查明，2020年2月6日，泰伦斯公司作为乙方与作为甲方的成都天府新区兴隆街道办事处签订《酒店使用合同》，约定根据天府新区成都直管区新冠疫情防控指挥部工作安排，按照相关文件要求，甲方选择乙方为医护人员提供集中观察居住保障，乙方现将酒店客房以协议价提供给甲方使用。入住人员：乙方同意酒店在协议期间接收经核酸检测无异常，需要进行14天集中医学观察的人员入住，期间不接待其他社会旅客入住。使用日期：自2020年2月7日至疫情解除。

2020年5月29日，四川天府新区成都管委会文创和会展局出具《证明》，载明按照防疫指挥部要求，将成都希尔顿欢朋酒店设为境外人员集中观察隔离酒店，时间从3月18日起至输入性疫情防控工作结束。

2020年9月2日，成都天府新区兴隆街道办事处出具《情况说明》载明，因疫情防控需要，我街道于2020年2月与泰伦斯公司签订《酒店使用合同》作为××防疫定点隔离酒店，由于街道法人信息变更等原因，协议签订至今暂未向泰伦斯公司结算此费用。

2021年5月19日，四川天府新区成都管委会文创和会展局出具《情况说明》，从3月18日起至输入性疫情防控工作将成都希尔顿欢朋酒店（西博城店）设为境外入境人员集中观察隔离酒店，由兴隆街道办事处签订使用协议，妥善做好疫情防控保障工作。按照新区财产关于常态化疫情防控经费预算管理要求，酒店相关费用需纳入2021年财政预算，待2021年度财政预算立项完毕后即对2020年12月至今所产生的酒店使用费进行计算支付。

庭审中，本院要求泰伦斯公司明确装修保证金是返还还是进行抵扣。泰伦斯公司主张保证金在本案的应付租金中予以品迭。但2019年4月29日天投公司应当返还保证金，泰伦斯公司应当支付的**笔租金时间为2020年8月22日，故天投公司应当支付此期间的资金利息。另，双方一致认可，因新冠疫情爆发，按照政策要求案涉房屋2020年2月至4月租金全免，5-7月租金减半收取。

以上事实，有《租赁合同》、《接房确认书》、付款凭证、微信聊天记录、现场照片、《工作联系函》、《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《酒店使用合同》、《情况说明》等相关证据及当事人的陈述在卷予以佐证。

本院认为，本案的争议焦点为：1.成都西博城希尔顿欢朋酒店迟延开业是否归责于泰伦斯公司？2.泰伦斯公司是否迟延支付租金；3.天投公司及泰伦斯公司是否应当承担逾期付款的违约责任？4.泰伦斯公司主张变更合同支付方式是否符合合同约定或法律规定？现分别评述如下：

1.根据《租赁合同》约定，成都西博城希尔顿欢朋酒店承租方应于2019年1月31日前试营业的，而该酒店实际开业时间为2019年4月29日，延迟开业时间为88天。2018年9月14日，天府新区经济产业园B区物业中心向泰伦斯公司发出函件载明，泰伦斯公司与物业公司于2018年8月21日共同对承租房屋进行了物业承接查验。在查验过程中存在整改光彩工程未完成、外墙幕墙玻璃窗户未调试完成、土建玻璃窗户类问题未维修调试完成、电梯问题未调试等87项问题，天府新区经济产业园B区物业中心于2018年9月14日已组织相关单位整改落实完成。据此，泰伦斯公司主张该时段的工期延误不应当归责于泰伦斯公司，应予以扣减。天投公司及天投资管公司认可该函件真实性，但认为87项问题并不足以致使泰伦斯公司的装修工程延误，故对其主张扣减相应天数不予认可。庭审中天投公司提交了整改清单，泰伦斯公司认为该清单系打印件且无泰伦斯公司的签字故对其真实性不予认可。本院认为，87项需整改的内容是经双方共同验收确认，天投公司作为出租方、天投资管公司作为管理方虽然将验收交由物管公司进行处理，但应当对验收内容予以记载且交由承租人确认。天府新区经济产业园B区物业中心作为案涉房屋的物业公司出具的函件也自认上述问题于2018年9月14日组织整改完成，故在整改期间必然会阻碍装修施工进度，作为出租方的天投公司及管理方的天投资管公司认为整改不会影响承租人的装修工期，但亦未提交证据证明整改内容，故本院对其辩解不予支持，前述25天的整改期间应在开业时间中予以扣减。

泰伦斯公司主张在房屋交付时并未交付负一层，也是导致工期延误的主要原因。本院认为，根据泰伦斯公司签署的《房屋交接单》载明天投公司在2018年8月21日即向泰伦斯公司交付了包括负一层在内的承租房屋，泰伦斯公司未提交证据推翻该《房屋交接单》，故本院对其辩解不予采信。

关于消防验收的时间问题，根据2018年8月27日，成都市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，案涉房屋虽于交付后取得消防验收合格，但2018年8月21日至27日已包含于前述87项问题整改的时间段内，不应重复扣减。

2019年3月17日，因物业消防水泵与酒店物业之间外围水管爆裂导致无法对酒店进行消防验收，泰伦斯公司分别向天府新经济产业园B区物业服务中心、天投资管公司和成都天投物业管理有限公司发函要求尽快处理。2019年3月20日，天府新经济产业园B区物业服务中心回复泰伦斯公司，载明水管爆裂的整个施工过程预计将于4月17日完成。据此，因水管爆裂致使2019年3月17日至4月17日共计32天，无法进行消防验收的责任不可归咎于泰伦斯公司。

关于春节假期时间扣除的问题，酒店原定于2019年1月31日开业。2019年春节法定节假日为2019年2月4日至2月10日。因物业整改致使工期顺延至春节放假期间。按照建筑行业的惯例，本院对春节放假造成工期延误的时间酌定为15天。

关于外部道路施工问题，根据微信聊天记录、现场照片可以证明在泰伦斯公司装修期间，该建筑外部道路于2019年1月16日进行施工、2019年2月24日，房屋所在楼栋外部道路土建施工，大门关闭，无法正常通行。2019年3月3日微信聊天记录载明，泰伦斯公司员工在微信群里反映该路段仍然封闭，无人施工，照片显示至2019年3月22日，外部道路仍在施工过程中。因2019年3月17日水管爆裂致使无法施工，对此期间的延期天数应为2019年1月16日，2019年2月24日至3月17日共计23天。

综上，本院确定的非可归责于泰伦斯公司导致酒店装修工程延期的天数为95天。据此，成都西博城希尔顿欢朋酒店开业时间虽晚于合同约定的开业时间，但非因泰伦斯公司原因造成工期延误，泰伦斯公司不应当承担迟延开业的违约责任，其支付的保证金不应当扣除；

2.关于泰伦斯公司是否欠付租金。泰伦斯公司应当按照合同约定支付租金。但因疫情原因，按照政策要求案涉房屋2020年2月至4月租金全免，5-7月租金减半收取。天投公司主张泰伦斯公司欠付2019年8月22日至2020年2月21日剩余房屋租金3000000元，泰伦斯公司明确以其支付的装修保证押金予以抵扣。本院认为，根据《附件四承诺函》约定，装修保证金在天投公司对酒店装修效果及标准验收合格且酒店试营业后按原路径退还（不计利息）。2018年10月11日，泰伦斯公司向天投公司支付装修保证金3000000元。2019年4月29日酒店开业，故此时装修保证金退还条件已成就。2019年8月22日，泰伦斯公司应当向天投公司支付首次租金，根据原《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”。本案中，双方债务标的均为货币，亦不存在不得抵销的法定情形，故本院对泰伦斯公司主张的在其应付租金中予以抵扣装修保证金的诉请予以支持。

天投公司主张的2020年2月22日至2020年8月21日的剩余租金998890.8元，因双方现均认可2020年5-7月租金减半，故泰伦斯公司不再欠付该期间的租金。

庭审中，天投公司主张的2020年8月22日至2021年2月21日的房屋剩余租金699223.56元。泰伦斯公司认可租金按月支付至2021年1月22日，故泰伦斯公司应当支付2021年1月22日至2月21日的剩余房租699223.56元。

天投公司主张2021年2月22日至8月21日的房屋租金4195341.36元符合合同约定，本院予以支持；

3.关于违约责任的承担问题。本案中天投公司主张泰伦斯公司迟延支付房屋租金，应当承担违约责任。本院认为，泰伦斯公司未按期支付租金的对应期数从2020年2月22日开始。但2020年1月中下旬全国爆发新冠疫情，各行各业停工停产，泰伦斯公司经营的酒店按照防疫要求停止营业。2020年2月6日，泰伦斯公司与成都天府新区兴隆街道办事处签订《酒店使用合同》，将案涉酒店作为隔离酒店使用且此期间不接待其他社会旅客入住。据此，泰伦斯公司经营的案涉酒店作为隔离酒店，其全部收入均来源于该合同。成都天府新区兴隆街道办事处和四川天府新区成都管委会文创和会展局均出具《情况说明》，证明因相关情况未按照合同约定向泰伦斯公司支付租金。综上，本院认为泰伦斯公司虽存在延期支付租金的行为，但其作为隔离酒店承担了企业的社会责任，且在取得收入后也立即履行了付款义务，其虽逾期支付租金，但非主观恶意拖欠所致。关于天投公司是否应当承担逾期退还保证金利息的问题，虽然案涉酒店延迟开业非归责于泰伦斯公司，但是在装修过程中也非全因天投公司的责任造成工期延误，案涉房屋周围还存在其他建设主体进行施工的行为，天投公司及天投资管公司也在合同履行过程中积极履行协调义务，尽量缩短工期延误时间。鉴于本案中双方在履行合同过程中均在瑕疵，结合损失大小，过错程度等，本院酌定双方均不向对方承担违约责任；

4.关于泰伦斯公司主张变更合同租金支付方式由半年支付变更为按月支付的诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”虽然案涉酒店因疫情原因经营确会产生困难，但天投公司作为国有企业也按照政策规定为其减免了2020年2至4月全部房租及5-7月一半的房租，也承担了国有企业应当负担的社会责任。且泰伦斯公司也是经过公开招投标方式取得案涉房屋的租赁使用权，在疫情期间其作为隔离酒店仍然有稳定的收入，故其诉请变更支付方式未提交充足的证据予以证明，本院对其变更请求不予支持。

关于追加天投资管公司作为第三人的问题，根据三方签订的《租赁合同》载明，天投资管公司亦是合同的管理方，且合同第四十四条约定，承租人、出租人和管理方承担共同的义务，任何一方对承租人违约的，出租人与管理方均共同对承租人承担义务与责任。在合同履行过程中，天投资管公司作为管理方也履行了为泰伦斯公司提供沟通协调的管理责任，故为查清案件事实，本院依职权追加其为第三人参加诉讼符合法律规定。天投公司在本院追加第三人后增加诉讼请求亦符合法律规定。

据此，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、**百零七条、**百一十四条、**百二十条、第二百二十六条，《*高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）四川泰伦斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）成都天投地产开发有限公司租金4894564.92元；

二、驳回原告（反诉被告）成都天投地产开发有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）四川泰伦斯酒店管理有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费38666元，反诉案件受理费15400元，由原告（反诉被告）成都天投地产开发有限公司负担15400元，由被告（反诉原告）四川泰伦斯酒店管理有限公司负担38666元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　姚雪莉

二〇二一年六月二十八日